Адвокат по признанию права собственности на дом или квартиру

При возникновении таких жилищных споров, как «Выселение с жилой площади бывшего супруга, временно зарегистрированных жильцов и т. д.«, «Признание права собственности на дом или квартиру«, «Взыскание долга по арендной плате«, «Установление доли в недвижимом имуществе«, «Установление порядка пользования недвижимостью«, «Возмещение ущерба при затоплении квартиры«, «Признание сделки с недвижимостью недействительной« — вам поможет Адвокат по жилищным спорам.

С Вами вместе мы определим цели, стратегию и тактические шаги достижения поставленной цели, после чего приступим к реализации запланированных действий.

В процессе защиты ваших прав и законных интересов адвокат по признанию права собственности на дом или квартиру поможет —

• определить позицию по делу, понять слабые и сильные стороны избранной позиции, выработать стратегию, определить цели и тактические шаги для достижения поставленной цели;
• собрать и подготовить необходимые документы;
• отстоять ваши интересы в суде, а также в иных органах, организациях и учреждениях;
• урегулировать в процессе переговоров возникшие между сторонами по делу вопросы ;
• реализовать решение суда на стадии исполнительного производства.

Полный и достаточный набор юридических действий по защите ваших жилищных прав, зависит от конкретно вашей ситуации.

В ходе защиты ваших прав, адвокат по признанию права собственности на дом или квартиру производит следующие действия — 

• консультирует, письменно или устно;
• анализирует имеющиеся по делу документы;
• при необходимости собирает, истребует нужные документы;
• составляет исковое заявления в суд, возражение на исковое заявление, различного рода ходатайства и адвокатские запросы;
• обеспечивает защиту ваших прав и законных интересов в суде.

Своевременное обращение к адвокату дает больше шансов на успех, на наиболее благоприятный исход дела.

Признание права собственности на дом или квартиру

Что же такое и как происходит признание права собственности на дом или квартиру?

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, лица же, участвующие в сделке, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве; при отсутствии государственной регистрации договор, подлежащий государственной регистрации, не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Государственная регистрация прав (Признание права собственности на дом или квартиру) проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ), то есть в добровольном и заявительном порядке, за исключением ряда случаев, предусмотренных Законом N 218-ФЗ.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). То есть для осуществления государственной регистрации по договору купли-продажи заявление должны подать обе стороны договора: продавец подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель — заявление о регистрации права. Вместе с тем п. 3 ст. 8.1 ГК РФ закреплено, что, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Другими словами, если по договору купли-продажи отсутствует государственная регистрация перехода права собственности, но договор был нотариально удостоверен, любая из сторон нотариально удостоверенной сделки вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прав, в том числе через нотариуса (через него могут представляться (передаваться) заявления сторон (любой стороны) удостоверенной им сделки). В этом случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обращается продавец объекта недвижимости, он может подать от себя заявление о государственной регистрации перехода права и заявление о государственной регистрации права собственности покупателя; если с заявлением о государственной регистрации прав обращается покупатель объекта недвижимости, то он также может подать заявление о государственной регистрации перехода прав от продавца и заявление о государственной регистрации своего права (см. п. 1 Письма Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»).

Обращаем внимание, что в настоящее время право сторон обратиться с заявлениями на государственную регистрацию в орган регистрации прав по времени нормами действующего законодательства не ограничено, то есть заявления можно подать и спустя 10 лет после подписания сделки (за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, например совершения сделки с органами власти (ст. 19 Закона N 218-ФЗ), заключения договора аренды (ч. 4 ст. 51 Закона N 218-ФЗ) и др.).

Отсутствие заявлений от сторон договора купли-продажи является препятствием для государственной регистрации и основанием для отказа, поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для ее осуществления (п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона N 218-ФЗ), и расценивается как уклонение стороны.

В этом случае заинтересованная в государственной регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи сторона вправе обратиться в суд, поскольку с момента подписания договора его стороны связали себя обязательствами из договора и отсутствие регистрации не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Аналогичная норма указана и в п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: суд вправе по требованию стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Также в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом Верховным Судом РФ отмечено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61 Постановления N 10/22) и покупателя по оплате стоимости (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 N 41-КГ19-51).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче — как правило, сторонами составляется акт приема-передачи объекта недвижимости. В то же время договором купли-продажи может быть установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (например, без составления передаточного акта либо путем придания договору силы акта приема-передачи, в том числе путем указания об этом в тексте договора (п. 1 ст. 556 ГК РФ)) (подробнее см. п. 25 приложения к Письму Росреестра от 11.07.2022 N 14-5743-ТГ/22 «О разъяснении вопросов, возникающих у банков при осуществлении регистрационных действий»).

При этом если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Однако требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, совершенному с соблюдением требований, установленных законодательством РФ, заинтересованная сторона в целях осуществления государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи вправе обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Иск будет удовлетворен при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупателю необходимо заявить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. В последующем государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании судебного акта по итогам рассмотрения дела.

Дополнительно отметим, что в случае смерти продавца (ликвидации юридического лица) его обязанности по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам (ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ). В этом случае покупатель недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (п. 62 Постановления N 10/22).

Прежде, чем переходить к регистрации, нужно убедиться, что для этого есть основания.

Допустимые основания для признания права собственности на дом или квартиру

• приобретение – покупка недвижимости является самым распространённым способом стать ее обладателем. Для того чтобы официально оформить права собственности, потребуется заключить официальный договор купли-продажи. Именно он будет выступать основанием при оформлении имущества в собственность;
• получение в дар – также довольно распространено, квартиру, земельный участок или загородный дом нередко дарят на свадьбу, совершеннолетие или по другим поводам. Как и в случае покупки, потребуется оформить договор дарения, который будет выступать основанием для перехода прав на объект от дарителя к одариваемому;
• приватизация – государство дает возможность гражданам получить в собственность квартиру или землю посредством приватизации, т. е., перехода недвижимости из коммунальной собственности в личную. Чтобы оформить право собственности на приватизированную недвижимость понадобится правильно оформленный акт приватизации;
• переход по наследству – когда владелец недвижимости умирает, всё его имущество переходит родственникам или лицам, указанным в завещании (если оно было составлено). Это касается и недвижимости – любой объект, будь то земельный участок, квартира, дом и т. д., переходит наследникам. Для оформления прав собственности понадобится свидетельство о вступлении в наследство, которое можно получить не ранее, чем через полгода после смерти владельца;
• получение при ликвидации компании – когда юридическое лицо ликвидируется, все имущество, которое осталось, переходит в личную собственность основателей (учредителей) предприятия. Если у компании была недвижимость, она также перейдет создателю бизнеса или будет разделена между несколькими соучредителями;
• получение вследствие развода – если недвижимость была приобретена супругами (или одним из них) во время совместного проживания, при расторжении брака каждый из них получает право на половину имущества. После того как развод будет официально оформлен, каждый из супругов сможет оформить права собственности на половину объекта недвижимости, если решение не предусматривает другого варианта распределения материальных ценностей;
• договор пожизненного содержания – иногда пожилые люди или лица с ограниченными возможностями, у которых нет родственников, могут заключать соглашение о том, что другая сторона обязуется их содержать, помогать по хозяйству и т. д. в обмен на получение квартиры после смерти. Этот договор и свидетельство о смерти будут основаниями для перехода прав собственности.

Любое из перечисленных выше оснований обязательно должно быть подтверждено документально, только в таком случае это дает право оформить переход права собственности на недвижимость.

Как оформить права собственности на недвижимость (признание права собственности на дом или квартиру)

Для того, чтобы оформить право собственности согласно законодательству, потребуется выполнить следующие действия:

• подготовить документы для регистрации – помимо подтверждения оснований на переход прав собственности, понадобится технический паспорт объекта, заполненное по специальной форме заявление, а также квитанция, подтверждающая оплату пошлины за данную услугу;
• подать документы на рассмотрение – регистрацией прав собственности занимается Росреестр, потому заявление подается в местное отделение этого органа. Кроме того, можно воспользоваться услугами МФЦ – это намного проще и быстрее;
• получить готовую выписку – через 10 дней после подачи документов, если не возникло вопросов к документам, недвижимость меняет владельца, и заявитель получает выписку из реестра, где указано, что он стал полноправным собственником данного объекта.

Процедура выглядит достаточно простой, однако часто можно столкнуться с отказами. Чаще всего они вызваны тем, что были неправильно подготовлены документы, или какого-нибудь документа из списка не хватает. Но иногда отказ выглядит немотивированным, и в таких случаях единственный вариант отстоять свои интересы – обратиться в суд.

Подача иска о признании права собственности на дом или квартиру

Если зарегистрировать свои права на недвижимость в обычном порядке не удалось, нужно обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Эта процедура несколько сложнее, чем обращение в Росреестр, и состоит из таких этапов:

• сбор документов – понадобятся те же самые бумаги, как и для регистрации в обычном порядке, а также копия отказа от Росреестра. Дополнительно, если этого требует ситуация могут быть приложены дополнительные документы;
• составление искового заявления – в нем, кроме стандартной информации о сторонах спора, наименовании суда и т. д., указывается причина иска, обстоятельства возникновения спорной ситуации и исковые требования – принудительно признать права собственности на недвижимость;
• подача иска в суд – заявление подается в суд общей юрисдикции того района, где находится объект недвижимости, который нужно оформить в собственность. Можно воспользоваться любым удобным способом для передачи бумаг в суд;
• участие в заседаниях суда – необходимо убедить суд в том, что вы действительно имеете право быть официальным владельцем спорной недвижимости. В случае успеха судья обяжет Росреестр внести необходимые изменения в ЕГРН.

Заключение

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры или земельного участка, обязательно необходимо зарегистрировать свои права на данный объект. Это возможно в обычном порядке путем обращения в Росреестр, а если он ответил немотивированным отказом – через суд. 

Адвокат по признанию права собственности на дом или квартиру